Магазин в… памятнике?
Сегодня в России под охраной государства присутствуют более 80 тысяч объектов культурного наследия (памятников истории и культуры). Состояние половины из них можно охарактеризовать как плачевное. А за последние 10 лет, согласно заявлению министра культуры РФ Александра Авдеева, в стране погибло около 2 тысяч памятников. Один из способов спасти то, что еще осталось, – передать объекты в собственность или длительную аренду коммерсантам. Среди тех, кто заинтересован в такой недвижимости, – ретейлеры. Исторические и архитектурные памятники нередко выглядят привлекательными для потенциальных собственников магазинов. Кажется, сами стены сулят удачу. Но так ли это?
Плюсы и минусы
Безусловно, правильно выбранное место для размещения магазина – это половина успеха. Именно эта аксиома направляет предпринимателей открыть торговую точку в старинном особняке. По словам Киры и Рубена Канаян, ведущих специалистов компании «Юнион-Стандарт Консалтинг»,1 преимущество магазина в историческом здании – это именно хорошее расположение: центральные улицы оживленного стрит-ретейла2 с интенсивным пешеходным потоком. Особняк может стать подходящим помещением для открытия флагманского магазина3. «О каких-то особых преимуществах памятника архитектуры можно говорить, если само здание находится на пути туристических маршрутов или религиозного паломничества. Тогда торговая точка, имея определенную специализацию, успешно использует поток потребителей данной территории», – отмечают Кира и Рубен Канаян.
Однако, несмотря на заманчивые достоинства расположения, основная масса исторических зданий совершенно не приспособлено для торговли. Серьезным препятствием на пути будущих владельцев станет техническое состояние строения. Кроме того, если здание требует реконструкции, то все действия, связанные с ней, коммерсант должен будет согласовывать с региональными государственными органами охраны памятников.
И это только начало!
Фасад памятника архитектуры – произведение искусства, которое нужно сохранить в первозданном виде. И именно эта особенность является первым преградой на пути его превращения в магазин. Даже обычную вывеску нельзя повесить без специального разрешения государственных органов. Для его получения необходимо с использованием фотомонтажа или чертежей проиллюстрировать, как будет выглядеть фасад с новыми элементами. И только после того, как эти изменения одобрит архитектурно-планировочное управление, можно расположить вывеску.
«Множество ограничений касается создания витрин, вечернего освещения фасада. Поэтому нелегко выдержать интерьер такого магазина в едином корпоративном стиле и при этом не нарушить исторический архитектурный ансамбль. Однако последнее условие является главным при согласовывании проекта в государственных органах, отвечающих за охрану памятников», – рассказывает Алексей Никитин, гендиректор компании «Квазар-2000» (комплексный подход к решению задач по строительству, ремонту и дизайну). Эксперт замечает, что помешать согласованию могут привычные атрибуты передового здания: кондиционеры, пластиковые окна и двери. Поэтому придется постараться оформить «под старину» прогрессивные продукты. «На сегодняшний день существует немало решений, с помощью которых можно заменить оконные конструкции в историческом сооружении, не нарушив его внешний облик, – рассказывает Рафик Алекперов, руководитель отдела по работе с клиентами Группы компаний ПРОПЛЕКС (один из основателей российского рынка ПВХ-профилей). – Прогрессивные технологии позволяют изготавливать конструкции различной формы, размера и цвета, которые впишутся практически в любой исторический интерьер. Например, в Челябинске наш партнер – компания «Максима» – в православном храме Георгия Победоносца установила оконные системы PROPLEX-Optima. Был принят на вооружение коричневый в массе профиль, ламинированный под дерево (имитация текстуры махагони). Благодаря этому прогрессивные системы остекления органично сочетаются с фасадами из красного кирпича».
Когда родные стены лишь мешают
Но не только фасад создает ряд ограничений и препятствий. Без качественного ремонта с перепланировкой использовать такие комнаты в качестве магазинов очень сложно. Речь зачастую идет о тотальной реконструкции, в процессе которой внутренняя начинка здания почти полностью заменяется. Впрочем, изменения редко касаются стен. По словам Алексея Никитина, получить разрешение органов охраны памятников на их демонтаж и возведение добавочных перегородок будет сложно. На такой шаг власти идут в крайних случаях, и то после проведения продолжительных исследований, проверок и расчетов.
Это становится очередной проблемой для владельца магазина. «Часто расположение несущих стен не позволяет изменить планировку внутренних комнат. Они имеют сложную форму, из-за чего трудно организовать эффективный маршрут покупателей при самообслуживании. В итоге, даже в зданиях, которые с самого начала были предназначены для торговли (как «Чайный домик» или Елисеевский гастроном в Москве), площади не совсем подходят для современных форматов ретейла, – поясняют Кира и Рубен Канаян. – А преобразовать в прогрессивный, эффективный торговый центр, например, здание 19 века – это очень сложная задача. Для ее выполнения придется привлекать опытных экспертов: консультантов, архитекторов и дизайнеров, инженеров. Поскольку здания имеют свои ярко выраженные особенности, решение проблем в каждом случае индивидуально. Рекомендации местных властей и органов надзора также могут различаться».
А что внутри?
Для того чтобы здание соответствовало прогрессивным требованиям помимо планировки, необходимо привести в порядок коммуникации. Модернизация инженерных систем влечет за собой ряд сложностей. Основная проблема – существенные отличия старых систем водопровода, канализации, вентиляции и отопления от прогрессивных. Например, в домах с каминным и паровым отоплением функции обогрева и вентиляции были совмещены за счет систем дымоходов, труб и отдушин. В таких строениях коммуникации приходится создавать заново.
Особое внимание при реконструкции исторических построек необходимо обращать на фундамент, который часто находится в аварийном состоянии, угрожая памятнику обрушением. Причиной тому должен быть скопление неоткачиваемой воды или близость грунтовых вод, а также вибронагрузка – микроскопическое сотрясение из-за потока транспорта и метро. «Инженерное оборудование, которое является неотъемлемой составляющей частью любой системы жизнеобеспечения здания (таким как и дренажной, необходимой для спасения фундамента от разрушения водой), при работе может создавать довольно существенные колебания, – поясняет Роман Марихбейн, инженер компании GRUNDFOS (производитель насосного оборудования). – Исторические здания не рассчитаны на такое воздействие, в следствии этого при реконструкции данных объектов важно купировать такие вибрации.
Как вариант, для агрегатов можно предложить обустройство монументальных цоколей. А в целом, при подборе оборудования стоит отдавать предпочтение моделям, характеристики которых исключают сильную вибрацию. Подобную задачу нашим экспертом пришлось решать в проекте реконструкции театра им. Станиславского и Немировича-Данченко в Козицком переулке. Здесь для создания системы отопления, кондиционирования, вентиляции, пожаротушения и повышения давления было установлено несколько десятков насосов различных типов. Благодаря прогрессивному оборудованию удалось полностью решить задачи по сохранению и модернизации этого памятника архитектуры».
Проблема с вибрацией, которая возникает при модернизации инженерных систем здания, наглядно иллюстрирует надобность комплексного подхода к процессу реконструкции. Современные строительные технологии принципиально не те, что несколько веков назад. И хотя с каждым годом они улучшаются и улучшаются, далеко не все, что хорошо в новой застройке, может быть совместимо со старыми материалами и технологиями возведения. «Одна ошибка может привести историческое здание в аварийное состояние. Поэтому, помимо получения разрешений Санэпидемстанции, противопожарной службы, эксплуатирующей организации (которые необходимы для проведения работ в любом нежилом помещении), перед осуществлением перепланировки соответствующий проект обязан быть согласован региональными государственными органами охраны памятников. К примеру, в Москве данные функции выполняет Комитет по культурному наследию города, небезызвестный как Москомнаследие, – рассказывает Алексей Никитин. – Проводить реконструкцию имеет право только специализированная восстановительная организация. По окончании работ документы подаются в префектуру округа, а затем в БТИ – для получения новых документов, по которым заново оформляется аттестат о собственности».
Современные которые были использованы – выгодное вложение
Итак, чтобы вдохнуть новую жизнь в старое сооружение надо немало инвестировать в ремонт помещения. При этом необходимо, чтобы в итоге пространство стало высокофункциональным и комфортным, а эксплуатация объекта – экономически выгодной. Так, например, даже полная замена систем отопления и вентиляции не сделает магазин теплым, если будут велики теплопотери, стимулированные архитектурными и технологическими особенностями строения. Поэтому при реконструкции памятников архитектуры существенным является их будущая энергоэффективность.
Сооружение теряет тепло через фасад, кровлю и пол. Характерные для старых строений толстые стены и сами неплохо сохраняют тепло, но утепление позволяет значительно сократить расходы на отопление даже в таких домах. Для теплоизоляции фасадов в последнее время активно примут на вооружение сэндвич-панели, среди которых лидируют системы с пенополиуретановым средним слоем. Но наружные панели далеко не всегда могут быть использованы в утеплении исторических зданий в силу эстетической несовместимости с зодчеством фасада памятника старины. В таких случаях применяются теплоизоляционные стеновые панели для внутренней отделки комнат. Причем, некоторые из них уже имеют готовое декоративное покрытие, что избавляет от необходимости производить дополнительные отделочные строительные работы.
Кровля старых зданий является источником серьезных тепловых потерь. Она, как правило, сильно изношена и настятельно просит замены покрытия. Выбирая подходящее решение, необходимо отталкиваться не только от соответствующего архитектуре здания интерьера материала, но и его теплоизоляционных качеств. Так, кровельные сэндвич-панели или листовой металл, дополненный теплоизоляционным слоем, могут сэкономить 10-15% тепловой энергии, достаточной для обогрева помещения.
Максимально уязвимой в плане потери тепла частью фасадов остается остекление. «Именно ПВХ-системы сегодня – наиболее оптимальное решение с стороны медали теплоизоляции, в том числе в процессе ремонта памятников истории и архитектуры, – считает Рафик Алекперов (ПРОПЛЕКС). – Я склонен думать, лучшим подтверждением этого являются примеры реконструкций знаковых объектов. В частности, наши системы установлены в Третьяковской галерее, сооружении Киевского вокзала, Театре на Таганке».
В итоге всех преобразований внешне нетронутый в своей первозданности архитектурный шедевр обретет новое внутреннее содержание в виде функциональной и очень прогрессивной торговой площади. Но нельзя не заметить, что для этого могут понадобиться немалые вложения. Таким образом, чтобы подсчитать, насколько удачной будет идея – расположить магазин в памятнике архитектуры, – необходимо соотнести те преимущества расположения, которые получает владелец дома, с затратами, которые он понесет в процессе его реконструкции.
Пресс-служба Группы компании ПРОПЛЕКС
1 Кира и Рубен Канаян – авторы книг «Проектирование магазинов и ТЦ», «Торговая недвижимость: вызовы времени и возможности».
2 «Стрит-ретейл» – это объекты розничной торговли на центральных и, в большинстве случаев, пешеходных улицах с большой проходимостью.
3 Флагманский магазин – «торжественный магазин» (по-другому – имиджевый магазин), который может создавать впечатление обо всей сети. В них в первую очередь появляется информация о новинках и акциях. Данные магазины в переносном смысле удерживают «честь мундира».
Статья размещена в рубрике: Полезные советы
